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兰州市进一步优化土地供应管理促进节约集约用地的实施意见

(兰政办发〔2018〕240号)

2018年9月11日—兰州市人民政府办公厅

[前]2015年6月1日—兰州市人民政府办公厅《兰州市土地节约集约利用实施意见(试行)》(兰政办发〔2015〕137号)

 

为进一步加强我市土地供应管理,优化土地资源配置,构建土地高效集约利用的长效机制,促进经济转型升级和新型城市化发展,根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)、《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)以及《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》(国土资发〔2016〕147号)等规定,学习借鉴广州、武汉、杭州等城市经验,提出以下实施意见:

一、规范土地供应方式,优化营商环境

(一)土地供应必须符合土地利用总体规划和城乡规划,符合用地分类国家标准和土地使用标准,坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格、用地主体一视同仁的原则。未确定规划条件的地块,不得供应。

(二)除符合国土资源部《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)的建设用地和经济适用房建设用地,可以采取划拨方式供地以外,下列项目,也可以采取划拨方式供应或保留划拨性质:

1.公共租赁住房(含廉租住房)、“城中村”改造中用于安置原集体经济组织的村民安置房和“棚户区”改造中用于安置拆迁户的居民还建房;

2.部队、大中专院校、医院以及其他非营利性教育、科研机构自持产权,用于本单位职工、引进人才或外聘专家居住的、只租不售的公寓房、周转房等;

3.“城中村”改造村民安置房建设项目中,按照规划批准建设的各类配套产业设施,物业由村集体经济组织自持、经营收入用于村集体经济发展的;

4.符合《划拨用地目录》,但难以确认是否属于非营利性性质的建设项目,经该项目行业主管部门认定并出具证明文件的,可采取划拨方式供地。

(三)除国家法律、法规和相关政策规定必须公开出让或协议出让以外,下列项目,可以采取国有建设用地土地使用权作价入股、长期租赁、先租后让、租让结合的方式供应:

1.政府投资建设的,不以营利为目的、具有公益性质的农产品批发市场和公共租赁住房项目用地可以采取作价出资(入股)方式供应建设用地;

2.可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,鼓励以出让、租赁方式供应土地,也可以采用作价出资或者入股的方式提供土地;

3.为小型微型企业提供经营场所的标准厂房、科技孵化器用地,可以采用作价出资或者入股的方式提供土地;

4.各类产业用地(不包括房地产)均可采取长期租赁、先租后让、租让结合方式供应。按用途依法需采取公开方式出让的土地,招标拍卖挂牌工作可在租赁环节实施;在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时,可采取协议方式。

(四)鼓励土地复合利用。在符合控制性详细规划的前提下,按照“用途相近、功能兼容、互无干扰、基础设施共享”的原则,促进工业研发、商务贸易、金融服务等复合业态的土地开发利用,进一步提高土地利用的质量和效益:

1.供应兼容用途的:土地,按主用途确定供应方式:主用途符合划拨目录的,以划拨方式供应土地,兼容用途不符合划拨目录的,按协议分推出让方式办理用地手续,在现有建设用地上增加兼容的,可以按协议方式办理用地手续。

主用途可以依据建筑面积占比(50%以上)确定,也可以依据规划主导用途或功能确定。

2.新产业新业态发展中工业用地、科教用地兼容相关用途设施建筑面积不超过总建筑面积15%的,仍按工业、科教用途管理。

3.利用地铁站(场)、公共服务设施、交通枢纽等公共空间进行上盖物业或多功能立体开发利用的,其建设用地使用权以协议方式一并出让给已经取得该交通建设项目(地上或地下)的使用权人。对已批准规划设计方案的,按照设计方案分层、分类办理用地手续。

4.宗地具备分割条件,但因用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地,可以按照一宗土地实行整体出让,多功能兼容且各用途规划指标不明确的,按整体最优化原则评估地价。

(五)鼓励盘活存量低效用地,推进全市城镇低效用地再开发:

1.鼓励闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展,在五年内可继续以划拨方式使用土地,暂不变更土地使用性质。

2.鼓励土地使用者在符合规划的前提下,通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下,现有I业用地提高土地利用率和增加容积率的,不收取土地增容价款。

3.在符合城市规划的前提下,现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所,其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的,不增收土地收益差价,但不得分割转让。

4.鼓励利用现有工业用地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目,5年内不增收土地收益差价,土地使用性质也可暂不变更,期满或涉及转让的,按新用途、新权利类型、市场价协议办理用地手续。

5.鼓励利用城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房进行改建和利用,兴办养老、健康服务业、文化创意、科技服务业融合发展的,5年内不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不变更,期满或涉及转让的,按新用途、新权利类型、市场价协议办理用地手续。

6.鼓励企业转型升级优化用地结构,原有工业企业“出城入园”异地安置的,在符合规划的前提下,其使用的原址工业土地可通过自主、联营、入股、转让等多种方式进行改造开发。

城区工业企业或商品批发市场等流通业将原址土地交由政府公开出让的,其新址用地可协议出让。

7.鼓励原国有土地使用权人进行改造开发。除法律法规、以及国有土地划拨决定书、国有土地使用权出让合同明确规定或者约定应当由政府收回土地使用权的土地外,在符合规划的前提下,原国有土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的国有建设用地进行改造开发。

8.原国有土地使用权人有开发意愿,但没有开发能力的,可依法收回土地使用权进行公开出让,并给子原国有土地使用权人合理补偿,补偿方式为货币补偿,补偿价格按照土地登记的面积、用途、使用年限和使用权类型的评估价确定。涉及国有土地上房屋征收的,严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

9.鼓励集中成片改造开发相邻多宗低效利用地块,城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,可以协议方式供应给主体项目单位合并开发,但单宗零星用地面积原则上不超过3亩,且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%。

二、完善土地出让价格评估机制,强化土地收益管理

(一)我市建设用地使用权出让(租赁)的底价、起始价,以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴的地价,均须依法委托在省国土资源行政主管部门取得备案的土地评估机构评估,在评估价的基础上综合考虑产业政策、土地市场行情等因素,采取集体决策方式确定,且不得低于国家、省规定的最低地价标准。

(二)划拨用地不计收政府土地收益。但用地单位应当支付土地储备成本及相关税费:土地储备成本难以核定的,按照立项文件时点、住宅用途市场评估地价的40%计收:项目用地未纳入土地储备的,用地单位自行承担土地取得成本及相关税费。

(三)以公开方式供应的建设用地项目,按下列原则确定起始价和竞买保证金:

1.起始价为公开出让的底价。

2.商品住宅和商业服务业的起始价按市场评估价确定。

3.棚户区改造(城中村打捆)用地的起始价按市场评估价的40%确定。

4.省市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,起始价按不低于所在地土地等别相对应《工业用地出让最低价标准》的70%执行确定。

5.农产品批发市场用地所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

6.属于兰州市稀缺的新型业态和经营模式,有利于推进地区产业结构向高端发展,对区域经济发展起带动作用的项目用地,经市政府研究同意后,起始价按市场评估价的60%确定。

7.公开出让的竞买保证金一律按起始价的50%确定。

(四)以协议方式供应的建设用地项目,土地估价期日以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准,具体以国土部门开具的地价委托评估通知单为准。

(五)地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的,地下一层土地出让金按基准地价(标定地价)对应用途楼面地价的20%收取:地下二层按地下一层标准波半收收:地下三层按地下二层标准减半收取,以此类推。

(六)建筑单体可利用结构层高度超过100米(含100米)的非住宅建筑,在地价评估时,对超出部分的楼面地价按同区域对应用途市场评估楼面地价进行系数修正,其中,100米时按0.7进行修正,100米以上按层数从0.7开始递减,每升高一层修正系数递减0.1,修正到零为止。

(七)出让土地的评估用途按照规划部门批准的用地性质和建筑功能,对照我市基准地价用途分类确定,未列入基准地价用途分类的,参照土地利用效益相近的用途进行地价评估,其中,总部办公、工业设计、科技研发设计、云计算、物联网服务、文化产业以及仓储物流项目用地,经行业主管部门和县区政府认定后,参照工业用途进行地价评估。

(八)旅游相关建设项目中的人造景观用地,根据具体行业市场经营情况,客观评估确定供应底价。

(九)高品质特色酒店、城市重大标志性建筑、大型商业综合体等项目用地,自持年限不低于10年,自持物业不低于50%的,经市政府研究同意后,在地价评估时按商业用途进行评估,按0.7进行系数修正。

(十)鼓励改建房屋用于租赁住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地手续不做变更,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

三、实施项目用地分类管理,规范用地供应行为

(一)鼓励建设项目用地优化设计,经市政府确定的城市重大标志性建筑、大型城市综合体和大型旅游项目用地和经市棚户区(城中村)改造指挥部确定的重大棚改项目、整街区、整片区棚改项目用地,在出让时,可由市土地储备中心委托设计建筑方案,按方案出让建设用地。

(二)对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区养老(医疗、体育、文化)等服务设施、电影院(影厅)、公共厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施,可以在新供其他建设项目用地时,将其建设要求纳入规划条件和供地条件,并明确建成后资产移交和运营管理要求。

(三)在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,产业项目用地公开出让时,可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。

(四)下列情形可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施:

1.采用政府和社会资本合作方式实施的能源、交通运输、水利、环境保护、农业、林业、科技、保障性安居工程、医疗、卫生、养老、教育、文化等公共服务领域项目建设时,相关用地需要有偿使用的;

2.通过招标方式确定新建铁路项目投资主体和土地综合开发权中标人的;

3.政府将收回和征收的历史遗留损毁土地复垦并用于旅游项目建设的。

(五)棚户区改造(城中村打捆)用地出让时,用地所在区棚改(城改)部门应编制相应的改造任务书(待签样本),明确改造资金任务和资金监管要求,经市棚改部门确认后,与土地供应方案一并公告。

(六)租赁住房用地出让时,应由行业主管部门明确相应的租赁住房项目的面对群体、准入条件、租赁标准、租金水平等要求,作为土地供应前置条件,与土地供应方案-并公告。

四、切实提高建设用地供应率,强化土地供后监管

(一)加快新增建设用地供应。对已经批准的新增建设用地,加快实施土地征收和供应工作,暂无供地意向的,先划拨给相应的储备部门,由土地储备部门进行管护或临时利用,根据市场情况适时推出供应。

(二)实施“一个平台、多个主体、利益共享”的土地储备运行机制,以市土地储备中心为平台和牵头单位,近郊四区政府和市政府确定的做地单位为主体,共同实施储备土地的熟化整理,鼓励县区加大储备土地征拆力度,加快供地速度,土地熟化成本及收益从土地出让收入中列支。

(三)加强土地供后监管。对按方案出让、设置产业标准出让、带配建要求出让以及附棚户区(城中村)改造任务书出让的建设用地,土地成交后,国土部门应将相关内容写入供地文件,同时告知相关部门加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管,督促建设单位按约履行义务。县区人民政府或相关行业主管部门应按“谁提出、谁审核、谁监管"的原则,履行监管职责。

(四)加强土地利用动态巡查,市县国土部门要以供地政策落实、《出让合同》或者《划拨决定书》履行情况为重点,通过信息公示、预警提醒、现场核查、跟踪管理、竣工验收、闲置土地调查、建立诚信档案等手段,实现对辖区内建设用地批后开发利用的全程监管,促进已供土地及时高效利用。

(五)加大闲置土地处置力度。严格落实《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号),采取挂牌督办、约谈问责等形式督促闲置土地再利用:

1.闲置土地按宗地进行认定和处置,土地供应后发生分割或合并的,按分割或合并后的宗地认定。土地供应时有公建配套或房屋拆迁的,闲置土地认定时应扣减公建配套和涉及拆迁房屋的占地面积。

2.出让土地按出让合同总价款的20%计征土地闲置费;划拨土地按划拨时点评估的划拨权益价的20%计征土地闲置费。

3.对因自身原因闲置用地的企业,列入用地信用黑名单,在闲置土地处置完毕前,不得再竞买新的土地,不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记。

(六)建立项目用地竣工核验制度。国土部门核发建设用地划拨决定书或签订土地出让合同后,用地单位不具备申领《不动产权证书》条件的,可以先申领《建设用地批准书》,持《建设用地批准书》办理建设项目核准备案、工程规划以及施工审批等手续,工程竣工后,国士部门对土地使用情况进行核验后再核发(或换发)记载建设工程情况的《不动产权证书》,没有核验或者核验不合格的,不得核发(或换发)《不动产权证书》。

本意见有效期为5年,自2018年9月11日起施行,我市以前制定的有关供地管理规定凡与本意见精神不一致的,按照本意见的规定执行。